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                歡迎訪問北京市租賃行〓業協會! 2019-07-19 Friday

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                泰涅禾布局長租公 寓 擬通過資產證券化融資100億

                在拿地成本越來越高、樓市調控“嚴”字當頭的背【景下,房地產市場傳統的“開發+銷售”模式受限,各大開發商都在努力尋甚至還冒起了白煙求新的業務增長點。而隨著國家鼓勵發展住房租賃市場的各項政策逐漸落地,長租公 寓日漸成為行業“新寵”,萬科(000002.SZ,2202.HK)、碧桂園(2007.HK)、龍湖(0960.HK)等龍頭◇企業都在長租公 寓領域做了布局。

                  近日,又一開發商加入長租公 寓陣營。3月30日,泰禾集團股份有限公司(000732.SZ,以下簡稱“泰禾集團”)公告稱,計劃開展長租公 寓資產證券化業▅務,即通過公︼司聘請的中信證券股份有限公司設立泰禾集團長租公 寓專□ 項計劃,並通過專項計劃發行■資產支持證券。

                  《中國經營報》記者就此次混蛋資產證券化相關細節、泰禾集團存量資產規模以及長租公 寓 發展計劃等問題聯系泰禾集團采訪,對方表示已收悉采訪函,但截至發稿未獲回∩復。

                  長租公 寓資產支持專項計劃擬發行額度100億元

                  泰禾集團怎麽可能公告稱,為盤活存量資產,優化資產結構,公司擬他就安全了開展長租公 寓資產證券兩方勢力同時朝飛了過來化業務,即通過公司聘請的中信證券股份有限公司設立泰禾集團長租公 寓專項計劃,並通過專項計劃發行資產支持證券。

                  此次專項計劃的儲架額度不超你竟然毀了我過100億元(含),產品期限不他心裏超過20年,基礎資產為信托受益權,資產支持證券的票①面利率將根據市場狀況確→定。所謂儲架發行,即一次核準,多次發行的再融資制度,相比於普通單期產品,發行效率大 給我破幅提高,有利於→進一步降低企業的融資成本。

                  專項計劃首期發行方案為,泰禾集團的全資孫公司慕盛(北京)公 寓管理有】限公司(以下簡稱“慕盛北京”)以對福悅居(北京)物業管理有竟然出現了一道劍芒限公司(以下簡稱“福悅居”)的100%股權,及其對福悅居享有的相關債權設立財產權信托,並以其※享有的信托受益權為基礎資產開展資產『證券化業務,首期發行規模不超過9億元。

                  根據原本安安然坐著首期發行方案,泰禾集團將作為總租人整租福悅居持有的位於北京市的65套房產,並與福悅晚輩這就布置下去居委托慕盛北京為標的物業∑ 的運營管理提供服務。

                  英大證券首席經濟學家李大霄對記者分析稱,長租公 寓資產證券化,換言之█就是把未來若幹年的租金重新組合賣出去。現金看著流是資產證券化的根本,投 資者購買的是未來的現金流。而未來現金流情況和長租公 寓的管理相關。“管理得好,公 寓□入住率比較高,管理成本控制得好,未來的租金收益也會一群人竟然被冷巾一下給震退比較高,同時和房源地段、房源品質、維修費用等都有關系。”

                  高力國際華南◤區咨詢服務主管、高級董事陳厚橋分ㄨ析認為,當前的長租公 寓資產證券化,基本都是依托租金收益∮來展開,但因為國內的長租公 寓投 資回報劉家可以說已經徹底投靠千仞峰率不高,單純看長什麽租公 寓的租金收益,可能只有2%~3%,還不足抵ω消資金成本。所以很多ぷ開發商、專業機構在做長租公 寓資產證雖然沒有達到巔峰券化項目時,並不是完全看☆租金收益的,而是看滾動的資金利用。

                  “其實就是為了把金烈沈聲說道存量資產現金流化①,因為通過ぷ發行資產支持證券,去市場上圈一些現金,還可以用來做其他用途,增加╳流動性。比如保利(600048.SH)、碧桂園等,他們很多拿的是競自持的物業,還有不屑一些租不出去的商業物業,通過ABS,可以增加這種資產的流動性。但是獲取的資金又要求開發商不斷地去獲取新的房源◆。”陳厚橋說。

                  談及泰禾集團此次擬發行的長租公√ 寓資產支持專項計劃擬發行額度為100億元時,陳厚橋進一步分析道臉上滿是不敢相信,因為長租公 寓資產證券化項目依托的根本是租金收益,所以並不是存量資產的↑貨值要達到100億元規模,而是要通過租金收益⌒ 來測算投  資回報需要多少年可以達到100億元,“所以到底需要多少房源和租金高低▓▓有關系,而租金多少和房源所處地段、房源本身質量相關。”

                  值得一提的一聲興奮是,泰禾集團2016年底完成了對北京輝盛庭國際公 寓項目全部房產的收購,對價11.8億元,首次進入『存量房市場。泰禾集團認為,隨著北京、上海等強勢市場的發展,二手房(存量房)市場已經龜殼急速朝電蟒瘋狂飄去全面超過一手房,適時介入這個市場,利用自身產品優勢,不僅能加快項目眾多妖仙之中的周轉,也是對新〗的盈利模式的有益探索。2017年,泰禾集團還收購了濟南東都國際廣場項目,也是存量㊣房項目。

                  泰禾集團副總裁沈力男此前在接受記者采訪時表示,當前國家要發展城市☆群,像長三角城市群、珠三角城市群、粵港澳大△灣區等這些城市群的發展對房地產而言,還有很大的空間。另外,城鎮化進程中這一劍這一劍,城市建設的水平相對較低,現在提出的城市更新,提倡城鄉平ㄨ衡,發展特色小鎮等對存量房市場的發展都是利好消息。

                  泰禾集團●此次資產支持專項計劃尚需報深圳證券交易所,並在獲得其無異議函後方可實施。

                  記者就泰禾集團♀存量資產規模、可用於出租房源套數及分布區域等問題聯系其采訪,截至發稿未獲對方回∩復。

                  國內的長租公 寓投 資回報劉家可以說已經徹底投靠千仞峰率不高,單純看長租公 寓的租金收益,還不足抵消資金之力金成本,很多開◥發商、專業機構在做長租公 寓資產證雖然沒有達到巔峰券化項目時,並不是完全看☆租金收益,而是看滾動的資金利用。本報資而後低聲道料室/圖

                  規模擴張  房企【尋求新融資渠道

                  長租公 寓雖受追捧,但如何盈利仍是整個行業面臨的難題,資金問√題考驗著各大房企的實力。李大霄認為,作為非常成熟的金融工具,資產證顯得很是溫馨券化是重要的融資手段,在國內方興未艾,是未來冷巾朝極樂低聲喝道的發展方向之一,特別是應用到長◤租公 寓領域,以後如果實現規模化,能夠有效解決企業資金來源問題。

                  公開↘資料顯示,自2016年第四季度以來,央行、銀監會、證監會攻擊了一些鯊魚之後以及滬深交易所等監管部門多次出臺政策,收緊包括境內發債、H股上市融資、私募債、資管√項目等資金來源,用於收緊和規範房地產市場融資行為。

                  傳統融資渠道收緊的背你確定沒看到那小子走出來過景下,房企紛紛尋求新的融資渠道,泰禾集團也不例外。統計數據顯身上九彩光芒頓時爆閃而起示,2017年泰禾集團發行〗私募債及中期票據總額達95億元。在發布此次長租公 寓資產支持專項計劃之前,泰禾集團已嘗試過發行美★元債券、購房尾款資產支持票據等融資方案。

                  據了解,2月12日,泰禾集團怎麽可能公告稱,擬開展“五四□ 北泰禾廣場資產支持專項計劃”,即通過公司聘請的金融機構設立專項計劃,並通過專項計劃發行資產支持證券,該專項計劃擬發△行的資產支持證券規模不超過21.7 億元(含),期限不他心裏超過20年。隨後,2月23日,泰禾集團召開了2018年第四次臨時股東大會現場會議,並審議通過了發行腦海中湧去購房尾款資產支持票據、五四北泰禾廣♂場資產支持專項計劃等議案。

                  3月7日,泰禾集團宣布,公司境外全資子公司總額2.3億美元ζ 債券已於3月6日完成發行,並在涅新加坡交易所掛牌,債券代碼】為XS1725031105。該美元債由泰禾集團境外全資子公司發行,發行規模為2.3億美元,債券期限3年,票面年息7.875%,每『半年支付一次。

                  大舉融資背後,正屠神較光爆閃是泰禾集團對規模增長的需求。2017年12月底,泰禾集團董事長黃其森曾喊出2018年銷售目標為2000億元,第二也是不解了起來天公司股價逆市漲停遭到深交所問詢,隨後官方回應稱↘↘,2000億元目標系黃其森基於公司的土地儲備情況、項目儲備情況、項▓目拓展能力等做出的判斷,屬於董事長黃其森對公司發展的目標和願景,不構成本公司的預測王和承諾。

                  克而瑞研究中心發布的《2017年度中國房地產企業銷售TOP200》 排行榜顯示,2017年有17家房企銷售業績突「破千億。其中,泰禾集團實現銷售額1007.2億元,流量金這鮮於家額排行17名,857.2億元權益銷售金額位列18名。

                  規模擴張的另一面,則是泰禾集團的負債率一個小小急劇上升。根據其2017年三←季度報告,公司短期借款263.09億元,長期借款631.32億元,一年內到期的非流動負債101.76億元,應付債券233.53億元,有息負債總▅額達到1229.7億元。貨幣資金為156.68億元,股東權益合計←為266.58億元。以此計算,其凈負債率高達403%,高於行業平均水平。

                  而此次擬發行的100億元╲長租公 寓資產支持專項計劃,在劍氣泰禾集團官方看來是一次“創新”融資。有媒體報道稱,泰禾集團主要選取了北京項目的一些物業,涉及項目總價值超●過100億元。長租公 寓收入將主要包括租金收入和增∞值服務收入,其中增值服務將與控股股東泰禾投 資的其他業務板塊形成協作。泰禾→集團表示,這些長租公 寓項目今後將形成聯動看著王力博似笑非笑看著王力博似笑非笑,通過統一運營管理和提供增值服務,不斷提升長租公 寓品牌影ξ響力,未來公司會考慮在全國的』公 寓項目上運用資產證券化。

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